2025-10-31

Недвижимость под угрозой: как украинцы теряют жилье из-за дарственных

Дарование жилья – привычная практика в Украине. Родители отписывают квартиры детям, дедушки – внукам, супруги – друг другу. Кажется, что это обычный и честный метод передать недвижимость без излишних формальностей. Но за этой простотой скрывается множество юридических ловушек. Сотни украинцев ежегодно обращаются в суды, пытаясь вернуть подаренные квартиры, но успешные дела — единицы.

Дарственная — это не формальность

Согласно статье 717 Гражданского кодекса Украины, дарование — это договор, по которому одно лицо безвозмездно передает имущество другому. И главное слово здесь - "безвозмездно".

После подписания нотариальной дарственного жилье перестает быть вашим. Вы не имеете права требовать его обратно, даже если передумали ли новый владелец изменил отношение к вам.

Юрист Андрей Кузьмин отмечает:

«Дарственная – это не просто жест доверия, это юридический акт с необратимыми последствиями. Одна подпись — и вы уже не владелец».

Самые частые истории из украинских судов

1. "Подарил - остался на улице"

В Полтавской области пенсионерка подарила свой дом племяннице, которая пообещала ухаживать за ней до смерти. Через год дом был продан, а пожилая женщина осталась без жилья. Суд признал: никаких обязательств в договоре не было — значит все законно.

2. "Дарственная вместо продажи"

В Киеве мужчина "подарил" квартиру коллеге, чтобы не платить налоги. Через несколько лет требовал ее обратно, дескать, денег не получил. Суд расценил соглашение как фиктивное, передал материалы налоговой.

3. "Доверие без документов"

Бабушка в Харькове подарила квартиру внуку, попросив "не выселять ее". В договоре этого не было прописано. Через несколько месяцев квартиру продали, а старушка осталась без дома.

Дарение нельзя отзывать просто так

Украинский закон позволяет отменить дарственную только в исключительных случаях:

• если одаренный причинил вред дарителю;
• если проявил "грубую неблагодарность";
• если даритель пережил одаренного (и это указано в документе).

Но судебная практика показывает: даже эти основания сложно доказать.

Адвокат Анна Литвин объясняет:

«Люди часто думают, что могут "передумать". Но дарование – это безвозвратный шаг. Единственное, что реально защитит, — четко прописанные условия или другой тип договора».

Дарственная-пожизненное содержание

Юристы советуют: если вы хотите, чтобы новый владелец ухаживал за вас или помогал, заключайте не даром, а договор пожизненного содержания. В этом случае имущество передается в обмен на уход и пособие, а не в качестве подарка. И если обязательства не выполняются, договор можно расторгнуть через суд.

Цифры и тенденции

По данным Минюста, ежегодно в Украине заключается более 180 тысяч договоров дарения. Из них около 6–8% становятся предметом судебных споров. Чаще всего между родственниками: родители против детей, бабушки против внуков. Юристы отмечают, что в последние годы стало больше случаев, когда дарящие используют для обхода налогов, что создает дополнительные риски для обеих сторон.

Как это работает в других странах

Польша

Нотариус обязан убедиться, что даритель понимает последствия, особенно если он преклонных лет. Если одаренный проявил "серьезную неблагодарность" (например, выгнал дарителя из дома) - даровитую можно отозвать.

Чехия

Чешское право позволяет совмещать дарование с правом пожизненного проживания. Это распространенная практика, которая делает невозможным выселение дарителя.

Германия

Дарение окончательно, но если одаренный серьезно обидел или обидел дарителя — суд может обязать вернуть подарок.

Как защитить себя

1. Не торопитесь. Обсудите последствия, посоветуйтесь с юристом.

2. Укажите право проживания. Его можно включить прямо в дарственную.

3. Не оформляйте "для экономии". Это может обернуться уголовным делом.

4. Все из-за нотариуса. Он объяснит последствия и проверит документы.

5. Доверяйте, но проверяйте. Особенно если дарование между родственниками.

Что говорят украинские суды

Львов:

Муж подарил квартиру дочери, но после конфликта потребовал вернуть. Суд отказал: договор законный, а личные отношения не имеют значения.

Одесса:

Пенсионерка подарила дом соседке, которую считала подругой. Когда же перестала помогать, пожилая женщина подала иск. Суд подчеркнул: "Неблагодарность" не доказана, договор действует.

Днепр:

Пара “подарила” офис партнеру во избежание налогов. Суд признал соглашение фиктивным, а стороны оштрафовал.

Мнение экспертов

Юристка Татьяна Ковалева комментирует:

«Дарование – самый рискованный способ передать недвижимость. Люди часто не понимают, что теряют все права, даже если будут жить там и дальше».

Адвокат Сергей Гнатюк добавляет:

«В большинстве стран ЕС такие договоры имеют предохранители – право пожизненного проживания или возможность отзыва. В Украине все зависит от того, как вы пропишете условия».

Новые риски 2025 года

С 2025 года украинцы могут оформить дарственные дистанционно через нотариуса онлайн или доверенность.

Вместе с этим появилась волна мошенничества: "онлайн-дарки без нотариуса", которые на самом деле не имеют юридической силы.

Специалисты советуют пользоваться только официальными сервисами Минюста или украинскими консульствами за границей.

Дарственная кажется простым документом, но на самом деле это полная передача права собственности.

Никакие устные договоренности не имеют силы.

Если вы хотите сохранить за собой возможность жить в квартире или получать пособие, лучше заключить договор пожизненного содержания или установить сервитут.

Дарение – это не просто бумажка, а решение, которое может изменить всю вашу жизнь.