2024-03-15

Ринок нерухомості в Україні: Особливості під час воєнних дій та аналіз з 2020 по 2024 рік.

Нерухомість завжди залишалася одним із найбільш стабільних та важливих секторів економіки, навіть за умов військових конфліктів. Ринок нерухомості в Україні не став винятком. В умовах воєнних дій важливо аналізувати динаміку цін, активність будівництва та попиту на житло, щоб зрозуміти, які фактори впливають на цей ринок.

Останні роки, починаючи з 2020 року, були особливо напруженими для українського ринку нерухомості через військові події. Проте, навіть за таких умов, спостерігається певна активність на ринку.

У листопаді 2023 року, наприклад, в умовах активних бойових дій, 75,4% відділів продажів новобудов по всій Україні продовжували працювати. Особливо високий рівень активності було зафіксовано у Тернопільській області, де працювало 97% відділів продажу. Це свідчить про те, що навіть у складні часи попит на нерухомість залишається значним.

Згідно з дослідженням за вересень-листопад 2023 року, було введено в експлуатацію 28 новобудов на 48 секцій. Це дає певне уявлення про те, що навіть за умов війни будівельна діяльність продовжується. Аналіз вартості житла в новобудовах різних районів Києва також показує цікаві тенденції. Максимальні ціни за квадратний метр було зафіксовано у Печерському та Шевченківському районах, становлячи 224511 та 134000 грн/м відповідно. У той час як мінімальна вартість була у Деснянському районі – 21700 грн/м. Це свідчить про різну потрібність різних районів міста та відмінність у пропозиції.

Якщо говорити про динаміку цін за період з листопада 2022 року до листопада 2023 року, то можна відзначити значне зростання цін у деяких областях. Наприклад, ціни на Івано-Франківщині зросли на 52%, а на Житомирщині — на 25%. Також спостерігалось підвищення цін у Сумській та Черкаській областях на 19% та 20% відповідно. У той час як найвища середня вартість житла за квадратний метр у столиці на кінець листопада 2023 року становила 57 639 грн. Проте, попри зростання цін у деяких регіонах, було відмічено зниження середньої ціни за квадратний метр у Тернопільській області до вересня 2023 року – на 28%. Це може бути пов'язано як із загальними тенденціями ринку, так і з особливостями попиту та пропозиції у цьому конкретному регіоні. На думку експерта, навіть попри заплановане зростання вартості квадратного метра в новобудовах на 2024 рік, яке оцінюється в середньому на 10–15% у гривні, фактичне підвищення може бути набагато помірнішим.

Основними факторами, що обмежують це зростання, є нестача покупців через їхню "невпевненість у завтрашньому дні" та низькі рівні доходів. Складні політичні та економічні обставини, викликани воєнними діями, створює нестабільність та невизначеність для багатьох потенційних покупців нерухомості. Це може призвести до стримування попиту на житло, що зменшить можливості для значного зростання цін. Крім того, низький рівень доходів у громадян також обмежує їхню здатність купити нерухомість за вищими цінами. У таких умовах розумно очікувати, що фактичний показник зростання вартості житла загалом не перевищить 3–5%. 2024 року ситуація на ринку нерухомості буде відносно стійкою. Хоча попит і ціни на житло будуть змінюватися через різні фактори, в основному ці зміни будуть локальними й тимчасовими.

На первинному ринку спостерігається збільшення цін на житло в регіонах, які не перебувають у прифронтовій зоні. Наприклад, у січні 2024 року середня ціна за квадратний метр у новобудовах Києва становить 49 200 грн, що на 1200 грн більше, ніж у грудні. В Одесі середня ціна за квадратний метр нового житла становить 36 700 грн, а в Дніпрі вона коливається від 31 600 до 45 300 грн за квадратний метр. У передмісті Києва середня ціна за квадратний метр у нових житлових комплексах збільшилася до 34 800 грн, що на 800 грн більше, ніж у грудні. На Львівщині ціна за квадратний метр також зросла на 900 грн із грудня та становить 36 300 грн.

Ці дані свідчать, що попри загальну стійкість ринку, ціни на житло продовжують демонструвати деяку динаміку. Ця динаміка може бути зумовлена як макроекономічними факторами, так і специфікою попиту та пропозиції у різних регіонах країни. Ціни на ринку вторинної нерухомості також зазнали змін. У січні 2024 року відзначалося значне зростання середньої вартості однокімнатних квартир в Івано-Франківській та Житомирській областях, що склало 5,5% та 7% відповідно. Найвищу середню ціну за однокімнатну квартиру зафіксовано у столиці України, де вона становить 91 219 доларів. Це значне збільшення ціни на 15% за рік. Водночас у Львівській області ціна на однокімнатну квартиру складає 66 399 доларів, а у Закарпатській області – 52 724 долари.

Середня вартість квадратного метра в нових будівлях.

Порівняння цін січень 2024 року по грудень 2023 року.